Hva er en bruksrettseiendel? (Right-of-use asset) – forklart for investorer

Hva er en bruksrettseiendel?

En bruksrettseiendel (på engelsk right-of-use asset) er et regnskapsbegrep som oppstår når et selskap inngår en leieavtale og får rett til å bruke en eiendel i en bestemt periode. I stedet for å føre leiekostnaden løpende som en driftskostnad, slik man gjorde tidligere for mange leieavtaler, må selskapet nå balanseføre både en eiendel og en gjeldspost. Eiendelen representerer nåverdien av alle fremtidige leiebetalinger, mens gjelden er den samme forpliktelsen.

Regelen følger av IFRS 16, en internasjonal regnskapsstandard som ble gjeldende fra 1. januar 2019. Formålet var å gi et mer realistisk bilde av et selskaps økonomiske forpliktelser og eiendeler. Før IFRS 16 kunne selskaper med store operasjonelle leieavtaler (for eksempel butikklokaler eller fly) fremstå som mindre gjeldsbelastet enn de egentlig var, fordi leieforpliktelsene ikke syntes i balansen.

For aksjeinvestorer er forståelsen av bruksrettseiendeler viktig fordi den påvirker sentrale nøkkeltall som egenkapitalandel, gjeldsgrad og avkastning på sysselsatt kapital. Selskaper i bransjer med mye leie, som dagligvarehandel, hotell, flyselskap og eiendom, får ofte store bruksrettseiendeler i balansen.

Forstå bruksrettseiendelen

Bruksrettseiendelen er ikke en fysisk gjenstand du kan ta på, men en immateriell rettighet som regnskapsføres som om selskapet eier eiendelen i leieperioden. Den verdsettes til nåverdien av leiebetalingene, justert for eventuelle forskuddsbetalinger, direkte kostnader ved å inngå avtalen og estimater for nedriving eller restaurering.

I balansen føres bruksrettseiendelen ofte sammen med andre varige driftsmidler, for eksempel under «maskiner, inventar og transportmidler» eller som en egen post. Samtidig føres en tilsvarende leieforpliktelse som gjeld, ofte delt opp i kortsiktig og langsiktig del.

En viktig konsekvens er at resultatregnskapet endrer seg. I stedet for én jevn leiekostnad får selskapet nå en avskrivning av bruksrettseiendelen (lineært over leieperioden) og en rentekostnad på leieforpliktelsen (beregnet med effektiv rente). Dette gjør at totalkostnaden er høyest i begynnelsen av leieperioden og synker etter hvert som gjelden nedbetales. For investorer betyr det at resultatet kan variere mer enn tidligere, selv om den underliggende kontantstrømmen er uendret.

Hvordan fungerer en bruksrettseiendel?

Når et selskap inngår en leieavtale som omfattes av IFRS 16, må det først beregne nåverdien av alle fremtidige leiebetalinger. Diskonteringsrenten er vanligvis den implisitte renten i leieavtalen, eller selskapets marginale lånerente hvis den implisitte renten ikke er lett tilgjengelig. Deretter føres eiendelen og gjelden med samme beløp.

Eksempel: Et norsk selskap leier et lager i 5 år med årlig leie på 500 000 NOK, betaling ved årets slutt. Med en diskonteringsrente på 5 % blir nåverdien av leiebetalingene:

Tabellen under viser utviklingen de første to årene:

Historisk bakgrunn

Før 2019 kunne selskaper skille mellom finansielle leieavtaler (som ble balanseført) og operasjonelle leieavtaler (som bare ble ført som en driftskostnad). Dette ga rom for såkalt «off-balance sheet financing» – selskaper med store operasjonelle leieavtaler fremsto som mindre gjeldsbelastet enn de egentlig var. For eksempel kunne et flyselskap med mange leide fly vise lav gjeld, selv om de hadde enorme fremtidige leieforpliktelser.

Etter finanskrisen i 2008 ønsket regulatorer og investorer større åpenhet. International Accounting Standards Board (IASB) utviklet derfor IFRS 16, som trådte i kraft 1. januar 2019. Standarden ble innført i Norge for alle børsnoterte selskaper som rapporterer etter IFRS. Mange norske selskaper måtte da balanseføre store beløp. For eksempel fikk dagligvarekjeder, hotellkjeder og industribedrifter betydelige økninger i både eiendeler og gjeld.

Overgangen førte til at gjennomsnittlig gjeldsgrad i Oslo Børs steg merkbart, spesielt i bransjer med mye leie. Investorer måtte lære seg å se gjennom de nye tallene for å sammenligne selskaper på tvers av bransjer og over tid. Standardens mål var å skape mer sammenlignbarhet, men den skapte også utfordringer for analyse av historiske data.

Praktisk eksempel

La oss se på et tenkt norsk selskap, Lagerhuset AS, som driver lagerutleie. Selskapet inngår en 10-års leieavtale for et lagerbygg med årlig leie på 2 000 000 NOK, betaling forskuddsvis. Diskonteringsrenten er 4 %. Nåverdien av leiebetalingene (annuitet forskuddsvis) blir:

Nåverdi = 2 000 000 + 2 000 000 × (1 - 1,04^(-9)) / 0,04 = 2 000 000 + 2 000 000 × 7,4353 = 2 000 000 + 14 870 600 = 16 870 600 NOK.

Bruksrettseiendelen og leieforpliktelsen føres med 16 870 600 NOK. Eiendelen avskrives lineært over 10 år: 1 687 060 NOK per år. Første år er rentekostnaden 4 % av 16 870 600 = 674 824 NOK. Leiebetalingen på 2 000 000 dekker renten og reduserer gjelden med 1 325 176 NOK. Gjelden ved årsslutt blir 15 545 424 NOK.

For en investor som analyserer Lagerhuset AS, vil balansen vise en betydelig eiendel og gjeld. Uten IFRS 16 ville leien på 2 000 000 vært en ren driftskostnad, og selskapet ville hatt lavere gjeld. Nå må investoren justere nøkkeltallene for å sammenligne med et selskap som eier sine bygg. For eksempel kan man legge tilbake leieforpliktelsen i gjelden og legge bruksrettseiendelen til eiendelene for å få et sammenlignbart bilde.

Et annet praktisk poeng: Hvis Lagerhuset AS har en opsjon om å forlenge leieavtalen, må denne vurderes. Hvis det er rimelig sikkert at opsjonen utøves, skal leieperioden inkludere opsjonsperioden, noe som øker bruksrettseiendelen ytterligere.

Fordeler og ulemper

Fordeler:

• Økt åpenhet: Investorer får et mer fullstendig bilde av selskapets forpliktelser og eiendeler.
• Sammenlignbarhet: Selskaper som leier og selskaper som eier, blir lettere å sammenligne fordi begge har eiendeler og gjeld i balansen.
• Bedre risikovurdering: Kreditorer og aksjonærer kan se hvor mye av selskapets drift som er avhengig av leieavtaler.

Ulemper:

• Mer komplekse regnskaper: Resultatet blir mindre jevnt over tid på grunn av rentekostnadens fallende profil.
• Historisk sammenligning vanskelig: Før 2019 var tallene annerledes, og mange selskaper måtte justere sammenligningstall.
• Mindre relevans for små selskaper: IFRS 16 gjelder i utgangspunktet for børsnoterte selskaper; norske småbedrifter som bruker NRS (norsk regnskapsstandard) har andre regler.
• Kan påvirke lånevilkår: Banker og andre långivere ser på gjeldsgrad, og økt gjeld kan føre til dårligere betingelser eller brudd på covenants.

Vanlige misforståelser

Misforståelse 1: Bruksrettseiendelen er en immateriell eiendel. Nei, den regnes som en materiell eiendel fordi den gir rett til å bruke en fysisk gjenstand. Den føres ofte under varige driftsmidler.

Misforståelse 2: Leiekostnaden forsvinner fra resultatet. Nei, leiekostnaden erstattes av avskrivning og rentekostnad. Totalkostnaden over leieperioden er den samme som før, men fordelingen endres.

Misforståelse 3: Alle selskaper må føre bruksrettseiendeler. Nei, unntak gjelder for leieavtaler under 12 måneder og for lavverdige eiendeler (for eksempel kontormøbler). Små foretak som ikke rapporterer etter IFRS kan også ha andre regler.

Misforståelse 4: Bruksrettseiendelen kan selges. Nei, det er en rett til bruk, ikke eierskap. Selskapet kan ikke selge eiendelen, men kan i noen tilfeller overdra leieavtalen.

Misforståelse 5: IFRS 16 gjelder bare for store selskaper. I Norge er IFRS påbudt for børsnoterte selskaper, men mange ikke-børsnoterte selskaper velger også å følge IFRS for å gjøre regnskapet mer internasjonalt sammenlignbart.

Oppsummering

Bruksrettseiendelen er et sentralt regnskapsbegrep som kom med IFRS 16 i 2019. Den sikrer at leieavtaler synliggjøres i balansen, noe som gir investorer et mer realistisk bilde av selskapets økonomiske stilling. For aksjeinvestorer er det viktig å forstå hvordan bruksrettseiendeler påvirker nøkkeltall som gjeldsgrad, avkastning på eiendeler og resultatutvikling.

Når du analyserer et norsk børsnotert selskap, bør du alltid sjekke noteopplysningene om leieavtaler. Se etter størrelsen på bruksrettseiendeler og leieforpliktelser, samt hvilken diskonteringsrente som er brukt. Sammenlign selskaper i samme bransje for å se om noen har en mer aggressiv leiestrategi enn andre.

Husk at selv om balansen endres, er kontantstrømmen den samme. En høy bruksrettseiendel betyr ikke nødvendigvis at selskapet er mer verdifullt – det kan like gjerne gjenspeile en bevisst strategi om å leie fremfor å eie. Ved å forstå mekanismene bak bruksrettseiendeler kan du ta mer informerte investeringsbeslutninger.