Hva er mortgage lender coverage ratio? – Forklaring og eksempel

Hva er mortgage lender coverage ratio?

Mortgage lender coverage ratio er et finansielt nøkkeltall som brukes til å analysere hvor godt en bank eller et boliglånsinstitutt er beskyttet mot tap på utlån. Mer spesifikt viser ratioen forholdet mellom bankens tapsavsetninger (nedskrivninger) og størrelsen på misligholdte boliglån. Tapsavsetninger er penger banken setter av i regnskapet for å dekke forventede tap på lån som ikke blir betalt tilbake. Misligholdte lån er lån der betalingen har uteblitt i en viss periode, ofte 90 dager eller mer.

For en investor som vurderer å kjøpe aksjer i en bank, er denne ratioen et viktig signal om bankens risikostyring. En høy ratio betyr at banken har satt av tilstrekkelige midler til å dekke tapene, noe som reduserer risikoen for at bankens egenkapital blir svekket. Omvendt kan en lav ratio tyde på at banken er underforsikret mot tap, noe som kan føre til uventede regnskapsmessige smell i en nedgangstid.

I Norge er boliglån den største utlånskategorien for de fleste banker. Derfor er mortgage lender coverage ratio spesielt relevant for norske investorer. Når boligprisene faller eller arbeidsledigheten stiger, øker risikoen for mislighold, og da blir bankens dekning av disse lånene avgjørende for aksjekursen.

Forstå mortgage lender coverage ratio

For å forstå ratioen fullt ut, må vi se på de to komponentene hver for seg. Tapsavsetninger (også kalt nedskrivninger på utlån) er et regnskapsmessig begrep. Bankene må i henhold til IFRS 9 (International Financial Reporting Standard 9) beregne forventet tap på alle utlån, ikke bare de som allerede er misligholdt. Dette kalles forventet kredittap (expected credit loss, ECL). Avsetningene kan derfor være større enn de faktiske misligholdte lånene, spesielt i perioder med optimisme.

Misligholdte lån (non-performing loans, NPL) er lån der låntakeren ikke har betalt renter eller avdrag i minst 90 dager. I Norge fører Finanstilsynet tilsyn med at bankene definerer mislighold på en ensartet måte. For boliglån er terskelen ofte lavere enn for næringslån fordi boligen kan selges raskt.

Forholdet mellom disse to størrelsene gir coverage ratioen. En ratio på 100 % betyr at tapsavsetningene akkurat dekker de misligholdte lånene. Er ratioen 150 %, har banken satt av 50 % mer enn det som er misligholdt. Dette kan virke betryggende, men det kan også bety at banken er for forsiktig og binder opp kapital som kunne vært brukt til utlån. Derfor må investorer også vurdere om avsetningene er realistiske i forhold til den underliggende risikoen i porteføljen.

Hvordan fungerer mortgage lender coverage ratio?

Beregningen er enkel: Mortgage lender coverage ratio = (tapsavsetninger på boliglån) / (misligholdte boliglån) × 100 %. For eksempel: Hvis en bank har 200 millioner kroner i tapsavsetninger på boliglån og 150 millioner kroner i misligholdte boliglån, blir ratioen (200/150) × 100 % = 133 %.

Det er viktig å merke seg at ratioen kan variere mye mellom banker og over tid. I en oppgangstid med lave mislighold vil ratioen ofte være høy fordi bankene setter av penger basert på forventede tap over en hel konjunktursyklus. I en nedgangstid kan misligholdene øke raskt, mens avsetningene justeres langsommere, slik at ratioen faller.

For investorer er det mest nyttig å sammenligne ratioen over flere kvartaler og mot andre banker i samme marked. En plutselig nedgang i ratioen kan være et faresignal, spesielt hvis den faller under 100 %. Da betyr det at banken ikke har nok avsetninger til å dekke dagens mislighold, og at den må ta tap direkte mot egenkapitalen. I verste fall kan det føre til at banken må hente ny kapital, noe som fortynner eksisterende aksjonærer.

Historisk bakgrunn

Mortgage lender coverage ratio ble særlig aktuell etter finanskrisen i 2008. Før krisen hadde mange internasjonale banker svært lave avsetninger i forhold til mislighold, og da boligboblen sprakk, ble tapene enorme. I Norge kom bankene relativt heldig ut av krisen, men Finanstilsynet og Norges Bank innførte strengere krav til kapitaldekning og tapsavsetninger.

I 2018 trådte IFRS 9 i kraft, som endret måten bankene beregner tapsavsetninger på. Tidligere ble avsetninger først gjort når tap var sannsynlige (incurred loss-modellen). Nå må bankene avsette for forventet tap over lånets levetid, selv om lånet per i dag er i orden. Dette har ført til at coverage ratioen generelt har økt for norske banker.

Et eksempel: I 2020, under koronapandemien, økte misligholdene midlertidig i norske banker. DNB rapporterte en coverage ratio på rundt 120 % for boliglån i 2020, mens enkelte mindre sparebanker hadde lavere tall. Etter pandemien har misligholdene falt, men avsetningene har holdt seg høye, noe som har gitt en historisk høy coverage ratio i sektoren.

Investorer bør være oppmerksomme på at historiske tall ikke nødvendigvis er representative for fremtiden. Endringer i boligpriser, rentenivå og arbeidsmarkedet kan raskt endre bildet.

Praktisk eksempel

La oss se på et tenkt eksempel med to norske banker: Bank A og Bank B. Begge har 10 milliarder kroner i boliglån. Bank A har 200 millioner kroner i misligholdte lån og 250 millioner i tapsavsetninger. Coverage ratio = 125 %. Bank B har 300 millioner i misligholdte lån og 240 millioner i avsetninger. Coverage ratio = 80 %.

Videre kan vi tenke oss at boligprisene faller med 10 %. Da kan flere lån bli misligholdt. Hvis Bank A får en økning i mislighold til 300 millioner, synker ratioen til 83 % (250/300). Hvis Bank B samtidig øker avsetningene til 300 millioner, kan ratioen stige til 100 %. Dette viser at dynamikken er viktig.

En graf over coverage ratio over tid for en bank kan vise trender. For eksempel kan en jevn økning i ratioen indikere at banken bygger opp buffere, mens en bratt nedgang kan være et faresignal.

Fordeler og ulemper

Fordeler med mortgage lender coverage ratio:

• Gir et raskt mål på hvor godt banken er forberedt på tap.
• Enkelt å beregne ut fra offentlig tilgjengelige regnskaper.
• Nyttig for sammenligning av banker innen samme marked.
• Kan avdekke underdekning før det blir et stort problem.

Ulemper:

• Ratioen er historisk og bakoverskuende; den fanger ikke opp fremtidige endringer i økonomien.
• Avhenger av regnskapsstandarder (IFRS 9), som kan gi store svingninger.
• Sier ingenting om kvaliteten på avsetningene – en bank kan ha høye avsetninger som likevel er for lave hvis tapene blir større enn forventet.
• Ikke direkte sammenlignbar på tvers av land på grunn av ulike regnskapsregler og definisjoner av mislighold.
• Kan bli manipulert gjennom kreativ regnskapsføring, selv om dette er strengt regulert i Norge.

Vanlige misforståelser

En vanlig misforståelse er at en coverage ratio over 100 % betyr at banken ikke vil tape penger. Det stemmer ikke. Avsetningene er et regnskapsestimat, og dersom de faktiske tapene overstiger avsetningene, må banken ta ekstra tap. En høy ratio reduserer risikoen, men eliminerer den ikke.

En annen misforståelse er at ratioen er det samme som tapsprosenten (loss given default). Tapsprosenten måler hvor mye banken taper per misligholdt lån etter salg av sikkerhet, mens coverage ratioen måler avsetninger i forhold til totalt mislighold. De henger sammen, men er forskjellige.

Noen investorer tror også at en lav coverage ratio alltid er et faresignal. I perioder med svært lave mislighold kan en lav ratio være akseptabel, fordi banken forventer å få tilbake det meste av lånene. Det er først når misligholdene øker at en lav ratio blir problematisk.

Til slutt: Mange forveksler mortgage lender coverage ratio med debt service coverage ratio (DSCR) som brukes i næringseiendom. DSCR måler en eiendoms evne til å betjene gjeld, mens mortgage lender coverage ratio måler bankens evne til å bære tap. De er helt forskjellige.

Oppsummering

Mortgage lender coverage ratio er et sentralt nøkkeltall for investorer som analyserer banker med store boliglånsporteføljer. Tallet viser forholdet mellom tapsavsetninger og misligholdte lån, og gir et bilde av bankens risikobuffer. En høy ratio er betryggende, men må alltid vurderes i sammenheng med andre faktorer som misligholdsandel, kapitaldekning og makroøkonomiske utsikter.

For norske investorer er ratioen spesielt relevant fordi boliglån utgjør en stor del av bankenes utlån. Banker som DNB, Sparebank 1 og lokale sparebanker rapporterer denne informasjonen kvartalsvis. Ved å følge utviklingen over tid kan du få et bedre grunnlag for å vurdere om bankaksjen er en trygg investering.

Husk at ingen enkeltstående nøkkeltall gir hele sannheten. Bruk coverage ratioen som en del av din verktøykasse, og suppler med grundig analyse av bankens forretningsmodell, ledelse og markedet den opererer i.