Hva er lease liability? – Forstå leieforpliktelser i regnskapet

Hva er lease liability?

Lease liability, på norsk ofte kalt leieforpliktelse, er en regnskapspost som viser hvor mye et selskap skylder i fremtidige leiebetalinger for en eiendel de har leid. Når et selskap inngår en leieavtale for eksempel på kontorlokaler, maskiner, biler eller IT-utstyr, oppstår det en forpliktelse til å betale leie i avtaleperioden. Denne forpliktelsen måles som nåverdien av de gjenstående leiebetalingene, diskontert med selskapets marginale lånerente.

Lease liability føres som gjeld på balansens passivside, mens eiendelen som leies (bruksretten) føres som en eiendel på aktivsiden. Dette gjør at leieavtaler blir synlige i regnskapet på samme måte som lån og kjøp av eiendeler. For investorer er lease liability viktig fordi den gir et mer fullstendig bilde av selskapets faktiske gjeldsforpliktelser, spesielt etter at den internasjonale regnskapsstandarden IFRS 16 trådte i kraft i 2019.

I Norge følger børsnoterte selskaper IFRS, mens mange ikke-børsnoterte selskaper bruker norsk regnskapsstandard (NRS 8). NRS 8 har fremdeles mulighet for å klassifisere leieavtaler som operasjonelle uten balanseføring, men dette er i ferd med å endres. Uansett standard er lease liability et sentralt begrep for å forstå et selskaps kapitalstruktur og risiko.

Forstå lease liability

For å forstå lease liability må man først skille mellom to typer leieavtaler: operasjonell leieavtale og finansiell leieavtale. Ved en operasjonell leieavtale leier selskapet eiendelen for en kortere periode og returnerer den ved avtalens slutt. Ved en finansiell leieavtale overføres i praksis det meste av risiko og avkastning knyttet til eiendelen til leietaker, og avtalen ligner på et kjøp finansiert med lån.

Før IFRS 16 ble operasjonelle leieavtaler ikke balanseført – leien ble kun kostnadsført løpende. Dette førte til at selskaper med store leieforpliktelser så ut til å ha lavere gjeld og høyere egenkapitalandel enn de egentlig hadde. IFRS 16 endret dette ved å kreve at alle leieavtaler med varighet over 12 måneder skal balanseføres, med mindre eiendelen er av lav verdi.

Lease liability beregnes som nåverdien av fremtidige leiebetalinger. Diskonteringsrenten er typisk selskapets marginale lånerente, altså den renten selskapet måtte betale for å låne tilsvarende beløp. I balansen presenteres lease liability ofte fordelt på kortsiktig og langsiktig del, slik at man ser hvor mye som forfaller innen ett år og hvor mye som forfaller senere.

Hvordan fungerer lease liability?

Når et selskap inngår en leieavtale, må det på starttidspunktet regne ut nåverdien av alle fremtidige leiebetalinger. Denne nåverdien føres som en lease liability (gjeld) og samtidig som en bruksrettseiendel (eiendel). Deretter avskrives bruksrettseiendelen over leieperioden, mens lease liability reduseres etter hvert som leiebetalingene forfaller.

I resultatregnskapet behandles de to typene leieavtaler forskjellig:

• For en finansiell leieavtale kostnadsføres avskrivning av bruksrettseiendelen og rentekostnad på lease liability hver for seg. Dette gir høyere kostnader tidlig i avtaleperioden (amortiseringseffekt).
• For en operasjonell leieavtale etter IFRS 16 kostnadsføres leien som én samlet linje (ofte kalt leiekostnad), noe som gir jevnere resultatpåvirkning.

Lease liability påvirker flere nøkkeltall som investorer bruker. For eksempel øker gjeldsgraden fordi lease liability legges til annen rentebærende gjeld. EBITDA øker også fordi leiekostnaden tidligere var inkludert i EBITDA, mens den nå splittes i avskrivninger og rentekostnader. Derfor er det viktig å justere for lease liability når man sammenligner selskaper som har ulik grad av leie vs. eie.

Historisk bakgrunn

Før 2019 hadde regnskapsføring av leieavtaler lenge vært et omdiskutert tema. Under den gamle standarden IAS 17 kunne selskaper klassifisere de fleste leieavtaler som operasjonelle, og dermed holde store forpliktelser utenfor balansen. Dette ble kalt «off-balance sheet financing» og gjorde det vanskelig for investorer å sammenligne selskaper. Spesielt i bransjer som flyselskap, hotell og detaljhandel var leieforpliktelsene ofte svært store.

Etter finanskrisen i 2008 presset regulatorer og investorer på for økt åpenhet. Resultatet ble IFRS 16, som trådte i kraft 1. januar 2019. Standarden krever at alle leieavtaler med varighet over 12 måneder balanseføres, med mindre eiendelen er av lav verdi (typisk under 50 000 NOK). Dette førte til en betydelig økning i både eiendeler og gjeld i balansene til mange selskaper. For eksempel måtte norske flyselskaper som Norwegian balanseføre milliarder av kroner i lease liability for flyene de leide.

I Norge har ikke-børsnoterte selskaper fremdeles mulighet til å følge NRS 8, som i stor grad viderefører de gamle reglene. Men Norsk Regnskapsstiftelse har signalisert at NRS 8 skal oppdateres for å nærme seg IFRS 16. Investorer bør derfor være oppmerksomme på hvilken regnskapsstandard et selskap følger, og justere analysen deretter.

Praktisk eksempel

La oss ta et norsk selskap, «Norsk Produksjon AS», som leier en produksjonshall og en maskin. Leieavtalen for hallen løper over 10 år med en årlig leie på 1 200 000 NOK, betalt etterskuddsvis. Maskinen leies over 5 år med årlig leie på 500 000 NOK. Selskapets marginale lånerente er 4 %.

Nåverdien av leiebetalingene for hallen: Vi diskonterer 10 årlige betalinger på 1 200 000 med 4 %. Ved hjelp av en formel eller kalkulator finner vi at nåverdien er omtrent 9 732 000 NOK. For maskinen: 5 årlige betalinger på 500 000 diskontert med 4 % gir en nåverdi på omtrent 2 227 000 NOK. Samlet lease liability ved oppstart er derfor 11 959 000 NOK.

I balansen føres dette som:

• Eiendeler: Bruksrett hall 9 732 000, bruksrett maskin 2 227 000 (totalt 11 959 000).
• Gjeld: Lease liability, kortsiktig del (første års betalinger) og langsiktig del.

Etter ett år har selskapet betalt 1 700 000 NOK i leie (1 200 000 + 500 000). Av dette er en del renter (ca. 478 000) og resten avdrag (1 222 000). Lease liability reduseres tilsvarende. Bruksrettseiendelene avskrives lineært over leieperioden: hallen avskrives med 973 000 per år, maskinen med 445 000 per år.

Investorer som ser på selskapets regnskap vil merke at gjeldsgraden øker sammenlignet med før IFRS 16, men samtidig får de et mer korrekt bilde av selskapets forpliktelser.

Fordeler og ulemper

Fordeler:

• Økt åpenhet: IFRS 16 gir investorer et mer fullstendig bilde av selskapets gjeld og eiendeler. Store leieforpliktelser skjules ikke lenger utenfor balansen.
• Bedre sammenlignbarhet: Selskaper som leier mye kan nå sammenlignes mer rettferdig med selskaper som eier sine eiendeler.
• Bedre risikoanalyse: Lease liability viser fremtidige kontantstrømforpliktelser, noe som er viktig for kredittvurdering og soliditetsanalyse.

Ulemper:

• Mer komplekst regnskap: Balanseføring av leieavtaler krever flere estimater (diskonteringsrente, leieperiode, opsjoner), noe som gir rom for subjektive vurderinger.
• Påvirker nøkkeltall: EBITDA og gjeldsgrad endres, noe som kan forvirre investorer som ikke justerer for endringen. Selskaper som tidligere så ut til å ha lav gjeld, kan plutselig fremstå som høybelånte.
• Kostnad for selskaper: Implementering av IFRS 16 har medført økte regnskapskostnader, spesielt for mindre selskaper.

Vanlige misforståelser

Misforståelse 1: Lease liability er det samme som gjeld i et banklån. Selv om lease liability er en gjeldspost, er den ikke nødvendigvis like risikabel som et lån. Ved mislighold kan utleier ta tilbake eiendelen, og leietaker slipper da ofte videre betalinger. Likevel er det en forpliktelse som påvirker likviditeten.

Misforståelse 2: Alle leieavtaler balanseføres. Nei, korte leieavtaler (under 12 måneder) og leie av eiendeler av lav verdi (for eksempel kontormøbler) kan unntas. Mange selskaper bruker disse unntakene for å forenkle regnskapet.

Misforståelse 3: Lease liability er bare relevant for store selskaper. Også mindre selskaper kan ha betydelige leieforpliktelser, for eksempel for butikklokaler eller maskiner. Investorer bør alltid sjekke noteopplysninger om leieavtaler.

Misforståelse 4: EBITDA er det samme før og etter IFRS 16. Nei, etter IFRS 16 blir leiekostnaden erstattet med avskrivninger og rentekostnader. EBITDA øker derfor, noe som kan gi et misvisende bilde av driftsresultatet hvis man ikke justerer.

Oppsummering

Lease liability er en sentral regnskapspost som gir investorer innsikt i et selskaps leieforpliktelser. Etter IFRS 16 må de fleste leieavtaler balanseføres, noe som har økt åpenheten i regnskapet betydelig. For investorer er det viktig å forstå hvordan lease liability påvirker nøkkeltall som gjeldsgrad, egenkapitalandel og EBITDA, og å justere analysen deretter.

Når du vurderer et selskap, bør du alltid se på notene for å finne informasjon om leieavtaler, forfallsstruktur og diskonteringsrente. Sammenlign selskaper innen samme bransje for å se om noen har uvanlig høye eller lave leieforpliktelser. Husk at lease liability er en reell forpliktelse, men at risikoen kan være lavere enn for annen gjeld fordi utleier har pant i eiendelen.

Ved å inkludere lease liability i din finansielle analyse får du et mer nyansert bilde av selskapets kapitalstruktur og fremtidige kontantstrømbehov.