IFRS 16 lease liability – Hva er leieforpliktelser i regnskapet?

Hva er IFRS 16 lease liability?

IFRS 16 lease liability er en regnskapspost som representerer et selskaps forpliktelse til å betale fremtidige leiebetalinger i henhold til en leieavtale. Standarden IFRS 16, som ble obligatorisk for regnskapsår som starter 1. januar 2019 eller senere, endret fundamentalt hvordan leieavtaler føres i regnskapet. Før IFRS 16 kunne selskaper klassifisere mange leieavtaler som operasjonell leasing, noe som betydde at leiebetalingene bare ble ført som en kostnad i resultatregnskapet, uten at selve forpliktelsen eller bruksretten til eiendelen kom frem i balansen. Dette førte til at investorer og analytikere måtte gjøre egne justeringer for å få et fullstendig bilde av selskapets gjeldsforpliktelser.

Med IFRS 16 må leietakere nå balanseføre nesten alle leieavtaler. Det innebærer at selskapet fører opp en eiendel (bruksrettseiendel) og en tilsvarende gjeldspost (lease liability) i balansen. Leieforpliktelsen måles til nåverdien av de fremtidige leiebetalingene, med mindre avtalen har kort løpetid (under 12 måneder) eller gjelder lavverdi eiendeler. Dette gir et mer transparent bilde av selskapets finansielle stilling, fordi tidligere skjulte forpliktelser nå kommer tydelig frem.

For investorer er dette viktig fordi det påvirker nøkkeltall som gjeldsgrad, egenkapitalandel og avkastning på sysselsatt kapital. Når et selskap med store leieforpliktelser balansefører disse, vil gjelden øke og egenkapitalandelen synke. Dette kan gjøre selskapet tilsynelatende mer belånt enn tidligere, selv om den underliggende økonomiske realiteten ikke har endret seg. Derfor må investorer forstå hvordan IFRS 16 påvirker regnskapene for å kunne sammenligne selskaper korrekt.

Forstå IFRS 16 lease liability

For å forstå IFRS 16 lease liability må man først vite hvordan den beregnes. Leieforpliktelsen er nåverdien av alle fremtidige leiebetalinger over leieperioden. Diskonteringsrenten som brukes, er normalt den implisitte renten i leieavtalen hvis den er lett tilgjengelig, ellers selskapets marginale lånerente. Leieperioden inkluderer både den faste perioden og eventuelle forlengelsesopsjoner som selskapet med rimelig sikkerhet vil utøve.

Når leieforpliktelsen først er innregnet, øker den over tid gjennom påløpte renter (rentekostnad) og reduseres ved betaling av leie. I resultatregnskapet vil selskapet føre en avskrivning på bruksrettseiendelen og en rentekostnad på leieforpliktelsen, i stedet for en enkelt leiekostnad slik man gjorde før. Dette påvirker resultatet over tid: i begynnelsen av leieperioden vil de totale kostnadene (avskrivning + rente) være høyere enn den tidligere lineære leiekostnaden, mens de mot slutten av perioden blir lavere.

Det er også viktig å skille mellom leieforpliktelsen og selve bruksrettseiendelen. Bruksrettseiendelen avskrives over leieperioden, mens leieforpliktelsen reduseres etter hvert som betalingene skjer. I balansen vil man derfor se at eiendelen og gjelden utvikler seg forskjellig over tid. For investorer er det spesielt relevant å se på løpetiden på leieforpliktelsene – selskaper med lange leieavtaler vil ha større balanseposter og mer langsiktig gjeld.

Hvordan fungerer IFRS 16 lease liability?

Prosessen med å regnskapsføre en leieavtale etter IFRS 16 kan deles inn i flere trinn. Først må selskapet identifisere om avtalen inneholder en leieavtale. Dette krever at det er en identifisert eiendel, at selskapet har rett til å kontrollere bruken av eiendelen, og at det mottar de økonomiske fordelene fra bruken.

Når leieavtalen er identifisert, beregnes leieforpliktelsen som nåverdien av de fremtidige leiebetalingene. Disse betalingene inkluderer faste betalinger, variable betalinger som er knyttet til en indeks eller rente, og eventuelle restverdigarantier. Diskonteringsrenten fastsettes, og nåverdien summeres. Deretter føres bruksrettseiendelen til samme beløp, justert for eventuelle direkte kostnader ved å inngå avtalen og mottatte insentiver.

I balansen presenteres leieforpliktelsen som en gjeldspost, ofte delt opp i kortsiktig og langsiktig del. I resultatregnskapet fører selskapet avskrivning på bruksrettseiendelen (lineært over leieperioden) og rentekostnad på leieforpliktelsen (effektiv rente-metoden). Samlet gir dette en høyere kostnad tidlig i leieperioden og lavere kostnad senere. I kontantstrømoppstillingen klassifiseres betalingene for hovedstolen som finansieringsaktivitet, mens rentebetalinger kan klassifiseres etter selskapets policy (ofte som operasjonell eller finansieringsaktivitet).

Historisk bakgrunn

Før IFRS 16 ble innført, var regnskapsføringen av leieavtaler regulert av IAS 17. Denne standarden skilte mellom finansiell leasing (som ble balanseført) og operasjonell leasing (som bare ble ført som kostnad). Dette skillet ga selskaper mulighet til å holde store forpliktelser utenfor balansen, noe som ofte ble kalt «off-balance sheet financing». Mange selskaper, spesielt i detaljhandel, flyselskap og transport, utnyttet dette til å fremstå med lavere gjeldsgrad enn den reelle økonomiske situasjonen tilsa.

Investorer og reguleringsmyndigheter kritiserte denne praksisen fordi den svekket sammenlignbarheten og transparensen. International Accounting Standards Board (IASB) startet derfor et arbeid for å utvikle en ny standard. Etter flere år med høringer og diskusjoner ble IFRS 16 publisert i januar 2016, med virkning fra 1. januar 2019. Målet var å sikre at alle leieavtaler som gir rett til å bruke en eiendel over en periode, blir balanseført, slik at investorer får et mer fullstendig bilde av selskapets forpliktelser.

Implementeringen var krevende for mange selskaper. En undersøkelse fra Deloitte i 2018 viste at de fleste organisasjoner undervurderte omfanget av endringene. Det krevde omfattende datainnsamling, oppgradering av regnskapssystemer og tilpasning av interne kontroller. For norske selskaper, som ofte har store leieporteføljer innen eiendom, butikker og transport, var overgangen spesielt merkbar. Mange måtte også justere sine låneavtaler fordi balanseførte leieforpliktelser påvirket finansielle covenants.

Praktisk eksempel

La oss ta et norsk eksempel: Butikkjeden «Norsk Møbler» leier et lagerlokale i Oslo for 5 år. Årlig leie er 1 200 000 NOK, betalt etterskuddsvis ved årsslutt. Selskapets marginale lånerente er 4 %. Nåverdien av leiebetalingene beregnes:

Nåverdi = 1 200 000 / (1+0,04)^1 + 1 200 000 / (1+0,04)^2 + ... + 1 200 000 / (1+0,04)^5

Beregningen gir en nåverdi på omtrent 5 342 000 NOK. Dette beløpet føres som både bruksrettseiendel og leieforpliktelse ved kontraktsstart.

Tabellen under viser utviklingen over de 5 årene (avrundet til nærmeste 1000):

For investorer betyr dette at selskapets EBITDA vil øke (fordi leiekostnaden ikke lenger er en driftskostnad, men avskrivning og rente), mens resultat før skatt i tidlige år kan bli lavere. Gjeldsgraden øker fordi leieforpliktelsen på 5,3 millioner kommer inn i balansen.

Fordeler og ulemper

Fordelene med IFRS 16 lease liability er først og fremst økt transparens. Investorer får nå se alle vesentlige leieforpliktelser i balansen, noe som gjør det lettere å vurdere selskapets reelle gjeldsbelastning. Sammenlignbarheten mellom selskaper som leier mye og selskaper som eier sine eiendeler, blir også bedre. Tidligere måtte man manuelt kapitalisere operasjonelle leieavtaler for å gjøre en rettferdig sammenligning, noe som var tidkrevende og unøyaktig.

Ulempene inkluderer økt kompleksitet i regnskapsføringen. Selskaper må nå beregne nåverdier, velge diskonteringsrente og håndtere forlengelsesopsjoner. Dette krever mer ressurser og kan føre til feil hvis ikke systemene er gode nok. Videre påvirkes nøkkeltall som gjeld/EBITDA og egenkapitalandel, noe som kan utløse brudd på lånebetingelser (covenants) hvis de ikke er justert. For noen selskaper kan dette føre til høyere lånekostnader eller behov for å reforhandle avtaler.

For investorer er en ulempe at resultatregnskapet blir mindre intuitivt. En tidligere lineær leiekostnad erstattes av en avskrivning (som er lineær) og en rentekostnad (som avtar over tid). Dette gjør at selskapets resultat kan variere mer fra år til år, selv om kontantstrømmen fra leie er uendret. Investorer må derfor være oppmerksomme på at nettoresultatet i tidlige år av en leieavtale kan være lavere enn det underliggende kontantstrømnivået skulle tilsi.

Vanlige misforståelser

En vanlig misforståelse er at IFRS 16 krever at alle leieavtaler balanseføres. Det finnes unntak for kortsiktige leieavtaler (under 12 måneder) og lavverdileieavtaler (for eksempel mindre kontorutstyr). Selskaper kan velge å ikke balanseføre slike avtaler, og i stedet føre leiekostnaden lineært over perioden. Dette er viktig fordi mange selskaper har mange små leieavtaler som ikke nødvendigvis påvirker balansen.

En annen misforståelse er at IFRS 16 påvirker selskapets kontantstrøm. Det gjør det ikke – kontantstrømmen fra leiebetalingene er den samme som før. Endringen er kun regnskapsmessig. Derimot påvirkes kontantstrømoppstillingens klassifisering: betaling av hovedstolen føres som finansieringsaktivitet, mens rentebetalinger kan føres som operasjonell eller finansieringsaktivitet. Dette kan påvirke frie kontantstrømberegninger.

En tredje misforståelse er at leieforpliktelsen er det samme som annen gjeld. Selv om den regnskapsmessig behandles som gjeld, er den sikret gjennom bruksretten til eiendelen. Ved en konkurs vil utleier ha en sterkere posisjon enn usikrede kreditorer. Investorer bør derfor vurdere leieforpliktelser i lys av hvilken eiendel den er knyttet til, og hvor kritisk denne eiendelen er for driften.

Oppsummering

IFRS 16 lease liability er en sentral regnskapspost som gir investorer et mer fullstendig bilde av et selskaps forpliktelser knyttet til leieavtaler. Standarden har ført til økt transparens, men også til økt kompleksitet. For investorer er det viktig å forstå hvordan leieforpliktelsen beregnes, hvordan den påvirker nøkkeltall, og hvilke unntak som finnes.

Når du analyserer et selskap, bør du alltid sjekke noteopplysningene om leieavtaler. Der finner du informasjon om løpetid, diskonteringsrente og fremtidige betalinger. Sammenlign selskaper innen samme bransje for å se om noen har uvanlig høye leieforpliktelser. Husk også at IFRS 16 bare gjelder for regnskap etter IFRS; norske selskaper som bruker NGAAP (Norsk Regnskapsstandard) kan ha andre regler, men mange har også tilpasset seg.

Til syvende og sist er IFRS 16 et verktøy for å gi et mer rettvisende bilde av selskapets økonomi. Som investor bør du omfavne denne åpenheten, men samtidig være klar over at regnskapstallene kan kreve justeringer for å sammenligne med historiske data eller selskaper som bruker andre regnskapsstandarder.