Hva er Eiendom WAULT?

Eiendom WAULT står for Weighted Average Unexpired Lease Term, på norsk ofte kalt vektet gjennomsnittlig gjenværende leietid. Det er et nøkkeltall som brukes av eiendomsinvestorer, analytikere og forvaltere for å måle hvor lenge dagens leiekontrakter i en portefølje i gjennomsnitt vil løpe, vektet etter leieinntekten fra hver kontrakt. Jo lengre WAULT, desto mer forutsigbare er leieinntektene på kort og mellomlang sikt.

For investorer som vurderer aksjer i eiendomsselskaper, er WAULT en av de viktigste indikatorene på inntektsstabilitet. Et selskap med en WAULT på 7 år har typisk langsiktige kontrakter med solide leietakere, noe som gir tryggere kontantstrømmer. Motsatt kan et selskap med WAULT på 2 år være mer utsatt for ledighet og måtte forhandle nye kontrakter oftere.

WAULT oppgis vanligvis i år, og kan beregnes både for enkeltbygg og for hele porteføljer. I årsrapporter og presentasjoner fra norske eiendomsselskaper som Entra, Norwegian Property eller Olav Thon Eiendomsselskap, finner du ofte WAULT oppgitt som et sentralt nøkkeltall.

Forstå Eiendom WAULT

For å forstå WAULT må du først vite at ikke alle leiekontrakter er like viktige for kontantstrømmen. En leiekontrakt som står for 30 % av porteføljens totale leieinntekter, bør veie tyngre enn en kontrakt som bare utgjør 2 %. Derfor bruker man en vektet beregning der hver kontrakts gjenværende løpetid multipliseres med dens andel av totale leieinntekter.

Tenk deg at et eiendomsselskap har to leietakere: Leietaker A betaler 8 millioner kroner i året og har 10 år igjen av kontrakten, mens leietaker B betaler 2 millioner kroner og har 2 år igjen. En enkel gjennomsnittsberegning ville gitt (10+2)/2 = 6 år. Men vektet etter leieinntekter blir regnestykket annerledes: (8/10)10 + (2/10)2 = 8 + 0,4 = 8,4 år. Den vektede metoden gir et mer presist bilde fordi den store leietakeren dominerer inntektsstrømmen.

WAULT er dermed et mer nyansert mål enn enkel gjennomsnittlig kontraktslengde. Det hjelper investorer å vurdere hvor raskt en betydelig del av leieinntektene kan forsvinne dersom kontrakter ikke fornyes. I praksis ser man ofte at eiendomsselskaper med høy WAULT prises med lavere risikopremie i markedet.

Hvordan fungerer Eiendom WAULT?

WAULT fungerer som en risikomåler for kontantstrømmen. Jo lenger tid det er igjen av leiekontraktene, desto mindre sannsynlig er det at selskapet opplever brå inntektssvikt. For et børsnotert eiendomsselskap betyr en høy WAULT at analytikere og investorer kan ha større tillit til fremtidige utbytter og verdivurderinger.

Beregningen gjøres vanligvis på to måter: WAULT basert på leieinntekter (by area eller by rent) og WAULT basert på antall kontrakter. Den mest brukte er leieinntektsvektet WAULT. Formelen er enkel: For hver leiekontrakt multipliserer du gjenværende løpetid i år med kontraktens årlige leieinntekt. Deretter summerer du alle disse produktene og deler på total årlig leieinntekt for porteføljen.

Det er viktig å merke seg at WAULT ikke tar hensyn til opsjoner om tidlig oppsigelse eller leietakernes kredittrisiko. Derfor bør investorer også se på andre faktorer som leietakernes bransje, finansiell styrke og historikk. Likevel gir WAULT et raskt og nyttig bilde av porteføljens kontraktsstruktur.

Historisk bakgrunn

Begrepet WAULT har røtter i den internasjonale eiendomsanalysen, spesielt innenfor REIT-sektoren (Real Estate Investment Trusts) i USA og Europa. På 1990-tallet ble det vanlig for børsnoterte eiendomsselskaper å rapportere WAULT som et nøkkeltall for å øke gjennomsiktigheten overfor investorer. I Norge ble praksisen gradvis tatt i bruk av store aktører som Entra og Norwegian Property på 2000-tallet.

Før WAULT ble vanlig, så investorer ofte på enkel gjennomsnittlig kontraktslengde eller bare på hvor stor andel av kontraktene som utløp hvert år. Men disse målene ga ikke et godt bilde av inntektsvekten. Etter finanskrisen i 2008 ble det større fokus på kontantstrømstabilitet, og WAULT ble en standard i eiendomsanalyse.

I dag er WAULT et av de mest siterte nøkkeltallene i kvartalsrapporter fra norske eiendomsselskaper. For eksempel oppgir Entra i sine rapporter en WAULT på rundt 4-5 år for kontorporteføljen, mens Olav Thon Eiendomsselskap ofte har en høyere WAULT på grunn av mange langsiktige kjøpesenterleiekontrakter.