Hva er eiendom totalkapitalavkastning? Forklart for investorer

Hva er Eiendom totalkapitalavkastning?

Eiendom totalkapitalavkastning (ofte kalt ROA – Return on Assets i internasjonal litteratur) er et sentralt nøkkeltall for investorer som analyserer eiendomsselskaper. Det viser hvor mye avkastning selskapet klarer å generere fra alle sine eiendeler, uavhengig av hvordan disse eiendelene er finansiert. For et eiendomsselskap består totalkapitalen i hovedsak av markedsverdien av eiendomsporteføljen, kontanter og andre driftsmidler.

I praksis måler totalkapitalavkastning ledelsens evne til å forvalte selskapets ressurser lønnsomt. Et høyt tall tyder på at selskapet er dyktig til å velge riktige eiendommer, forhandle leiekontrakter og kontrollere kostnader. Et lavt tall kan derimot indikere ineffektiv drift eller at eiendommene er overpriset i forhold til inntjeningen.

Nøkkeltallet er spesielt relevant i eiendomssektoren fordi disse selskapene typisk har stor balanse og høy gjeldsgrad. Mens egenkapitalavkastning (ROE) kan bli kunstig høy på grunn av mye gjeld, gir totalkapitalavkastning et mer nøytralt bilde av den underliggende driften. Dermed blir det lettere å sammenligne selskaper med ulik kapitalstruktur.

Forstå Eiendom totalkapitalavkastning

For å forstå totalkapitalavkastning må man først skille mellom driftsresultat og finansielle poster. I eiendomsbransjen er driftsresultatet i stor grad netto leieinntekter minus driftskostnader, vedlikehold og eiendomsskatt. Finansinntekter kan være renteinntekter på bankinnskudd eller gevinster ved salg av eiendommer, men i beregningen av totalkapitalavkastning bruker man oftest resultat før finansposter (EBIT) eller ordinært resultat før skatt pluss finanskostnader.

En vanlig formel er:

Totalkapitalavkastning = (Driftsresultat + Finansinntekter) / Gjennomsnittlig totalkapital

Alternativt kan man bruke:

Totalkapitalavkastning = (Ordinært resultat før skatt + Finanskostnader) / Gjennomsnittlig totalkapital

Den første varianten fokuserer på inntjening fra drift og finansielle plasseringer, mens den andre justerer for at finanskostnader trekkes fra resultatet. Begge gir et bilde av hvor mye kapitalen kaster av seg før man tar hensyn til hvordan den er finansiert.

For et eiendomsselskap er totalkapitalen i stor grad bundet opp i bygninger og tomter. Disse eiendelene har lang levetid og krever jevnlig vedlikehold. Derfor vil totalkapitalavkastningen ofte være lavere enn i for eksempel teknologiselskaper, men til gjengjeld er den mer stabil over tid. En typisk norsk eiendomsinvestor forventer en totalkapitalavkastning på 5–8 % i normale markeder.

Hvordan fungerer Eiendom totalkapitalavkastning?

Totalkapitalavkastning fungerer som et barometer for lønnsomheten i eiendomsdriften. Hvis et selskap eier et kontorbygg til 200 millioner kroner og årlig netto leieinntekt (etter driftskostnader) er 12 millioner kroner, gir det en direkteavkastning på 6 %. Men totalkapitalavkastningen inkluderer også andre eiendeler og inntekter, samt eventuelle finansinntekter.

La oss ta et konkret eksempel med et tenkt norsk eiendomsselskap, Norsk Eiendom AS. Selskapet har en totalkapital på 1 milliard kroner ved inngangen av året og 1,1 milliard ved utgangen, altså et gjennomsnitt på 1,05 milliard. Driftsresultatet er 60 millioner kroner, og finansinntektene er 5 millioner kroner. Da blir totalkapitalavkastningen = (60 + 5) / 1 050 = 6,19 %.

Dette tallet kan deretter sammenlignes med selskapets gjennomsnittlige lånerente. Dersom lånerenten er 4 %, betyr det at selskapet tjener 2,19 prosentpoeng mer på kapitalen enn det koster å låne. Overskuddet tilfaller eierne og øker egenkapitalavkastningen. Det er dette som kalles giringseffekt – en positiv innvirkning på avkastningen når totalkapitalavkastningen overstiger gjeldsrenten.

For investorer er det viktig å følge utviklingen over tid. En fallende totalkapitalavkastning kan skyldes økende tomgangsleie, lavere leiepriser eller stigende driftskostnader. Motsatt kan en stigende trend indikere bedre porteføljeforvaltning eller gunstige markedsforhold.

Historisk bakgrunn

Totalkapitalavkastning har vært brukt i finansanalyse i flere tiår, men ble spesielt viktig i eiendomsbransjen etter finanskrisen i 2008. Før krisen var mange eiendomsselskaper høyt belånt, og investorer fokuserte mest på egenkapitalavkastning. Da eiendomsprisene falt, viste det seg at selskaper med lav totalkapitalavkastning i forhold til lånerenten fikk store problemer.

I Norge har Oslo Børs flere eiendomsselskaper som Entra, Norwegian Property og Selvaag Bolig. I perioden 2015–2020 lå gjennomsnittlig totalkapitalavkastning for disse selskapene rundt 5–7 %, med noe variasjon avhengig av eiendomstype. Kontoreiendommer ga ofte lavere avkastning enn boligutvikling, men hadde også lavere risiko.

Etter renteoppgangen i 2022–2023 har totalkapitalavkastningen blitt enda viktigere. Når lånerentene stiger, må eiendomsselskapene ha en høyere totalkapitalavkastning for å opprettholde positiv giring. Flere selskaper har derfor måttet selge eiendommer eller redusere utbytte for å styrke balansen. Historien viser at nøkkeltallet er en god indikator på finansiell helse i eiendomssektoren.

Praktisk eksempel

La oss se på et forenklet eksempel med to fiktive norske eiendomsselskaper: Fjordbygg AS og Nordlyset Eiendom AS. Begge har en totalkapital på 500 millioner kroner, men ulik finansiering og inntjening.

Dette eksempelet viser hvorfor totalkapitalavkastning er så nyttig: Det avslører hvor mye buffer selskapet har før giringen blir negativ. En investor bør derfor alltid sammenligne totalkapitalavkastning med selskapets gjennomsnittlige lånerente, ikke bare se på egenkapitalavkastningen.

Fordeler og ulemper

Fordeler:

• Gir et helhetlig bilde av lønnsomheten uavhengig av kapitalstruktur.
• Gjør det mulig å sammenligne eiendomsselskaper med ulik gjeldsgrad.
• Viser hvor effektivt ledelsen forvalter selskapets eiendeler.
• Hjelper investorer å vurdere risikoen for negativ giring når rentene stiger.

Ulemper:

• Tar ikke hensyn til risikoen i eiendomsporteføljen (f.eks. geografisk konsentrasjon eller leietakernes kredittverdighet).
• Kan være påvirket av verdiendringer på eiendommer (oppskrivninger/nedskrivninger) som ikke gjenspeiler kontantstrøm.
• Krever at man bruker gjennomsnittlig totalkapital for å unngå sesongvariasjoner, men dette kan være tidkrevende å beregne.
• Sammenligning på tvers av land kan være misvisende på grunn av ulike regnskapsstandarder og skatteregler.

Til tross for ulempene er totalkapitalavkastning et av de mest brukte nøkkeltallene i eiendomsanalyse. Det bør imidlertid alltid suppleres med andre mål som kontantstrøm per aksje, beleggsprosent og direkteavkastning på eiendomsnivå.

Vanlige misforståelser

En vanlig misforståelse er at totalkapitalavkastning er det samme som direkteavkastning på eiendom. Direkteavkastning (yield) måler kun netto leieinntekt i forhold til eiendommens verdi, mens totalkapitalavkastning inkluderer hele selskapets balanse og alle inntektskilder. Et selskap kan ha høy direkteavkastning på enkelteiendommer, men lav totalkapitalavkastning hvis det har mye kontanter eller dårlige investeringer.

En annen misforståelse er at høy totalkapitalavkastning alltid er bra. Det er ikke nødvendigvis sant hvis den høye avkastningen kommer med svært høy risiko. For eksempel kan et selskap som investerer i spekulative utviklingsprosjekter vise høy totalkapitalavkastning i gode tider, men tape stort når markedet snur. Derfor må man alltid vurdere risikoen bak tallene.

Noen investorer tror også at totalkapitalavkastning er konstant over tid. I virkeligheten svinger den med konjunkturene. Under koronapandemien i 2020 falt totalkapitalavkastningen for mange norske eiendomsselskaper kraftig på grunn av reduserte leieinntekter og nedskrivninger. Deretter steg den igjen i 2021 da markedet normaliserte seg. Å se på utviklingen over flere år gir et mer korrekt bilde.

Oppsummering

Eiendom totalkapitalavkastning er et uunnværlig verktøy for investorer som ønsker å forstå den underliggende lønnsomheten i eiendomsselskaper. Det viser hvor mye selskapet tjener på all kapitalen det har til rådighet, uavhengig av hvordan den er finansiert. Nøkkeltallet er spesielt viktig i en tid med stigende renter, fordi det avslører hvor stor margin selskapet har før giringen blir negativ.

For å bruke totalkapitalavkastning effektivt bør du:

• Sammenligne den med selskapets gjennomsnittlige lånerente.
• Se på utviklingen over flere år, ikke bare ett enkelt år.
• Sammenligne med andre eiendomsselskaper i samme segment.
• Kombinere med andre nøkkeltall som egenkapitalavkastning, kontantstrøm og beleggsprosent.