Co-investment – hva er det og hvordan fungerer det?

Hva er co-investment?

Co-investment, på norsk ofte kalt saminvestering, oppstår når to eller flere investorer går sammen om å investere direkte i et konkret prosjekt, selskap eller eiendel. I stedet for å putte pengene inn i et fond som deretter fordeler kapitalen på mange ulike investeringer, velger investorene en spesifikk mulighet og investerer side om side. Den ledende parten – typisk et private equity-selskap, en eiendomsutvikler eller en større institusjonell investor – tar ansvar for å strukturere avtalen, gjennomføre due diligence og følge opp investeringen. De øvrige investorene, kalt co-investorer, bidrar med kapital og får samme økonomiske vilkår som den ledende parten, men uten å betale de samme forvaltningsgebyrene som i et tradisjonelt fond.

For norske investorer har co-investment blitt mer tilgjengelig de siste årene, spesielt innenfor eiendom og private equity. Oljefondet (Statens pensjonsfond utland) har lenge vært en aktiv co-investor, men også mindre aktører som familieselskaper og private investorer kan delta gjennom plattformer og nettverk. Et typisk eksempel er et eiendomsprosjekt i Oslo der en utvikler inviterer med seg et par private investorer til å eie 30 % av prosjektet direkte, mot at utvikleren står for prosjektledelsen. Investorene slipper da forvaltningsgebyr på 1–2 % årlig og får større innflytelse på beslutninger som salgstidspunkt og leietakermiks.

Forstå co-investment

For å forstå co-investment må man først se på hvordan tradisjonelle investeringsfond fungerer. I et fond samler forvalteren penger fra mange investorer og investerer dem i en portefølje av selskaper eller eiendeler. Investorene betaler et årlig forvaltningsgebyr (ofte 1–2 % av forvaltningskapitalen) og et resultatbasert gebyr (typisk 20 % av overskuddet). Co-investment fjerner laget med fondsstruktur: investoren går direkte inn i det underliggende prosjektet. Dermed sparer man gebyrene, men man mister også diversifiseringen som fondet gir.

En annen viktig forskjell ligger i kontroll. Som co-investor har du ofte rett til å være med på beslutninger som angår investeringen, for eksempel salg av selskapet eller refinansiering av et eiendomsprosjekt. Du får også innsyn i alle detaljer – regnskaper, kontrakter, risikovurderinger. Dette krever tid og kompetanse. Mange co-investorer er derfor institusjonelle eller profesjonelle investorer med egne analyseteam. For privatpersoner kan det være krevende å gjøre den nødvendige grunnjobben alene.

Co-investment er særlig utbredt i private equity, der et fond (for eksempel et norsk oppkjøpsfond som Herkules eller FSN Capital) inviterer utvalgte investorer til å delta direkte i et porteføljeselskap. I eiendomssektoren ser vi ofte at utviklere tilbyr co-investment til enkeltpersoner med høy formue, med minimumsbeløp på alt fra 500 000 NOK til flere millioner. I 2023 ble det gjennomført co-investeringer for over 50 milliarder NOK i Norden, ifølge bransjeestimater, og andelen ventes å vokse.

Hvordan fungerer co-investment?

Prosessen starter med at en sponsor – for eksempel et private equity-selskap eller en eiendomsutvikler – identifiserer en investeringsmulighet. Sponsoren utarbeider en detaljert presentasjon med markedsanalyse, finansielle prognoser og risikovurdering. Deretter inviterer sponsoren et utvalg investorer til å delta som co-investorer. Invitasjonen kan være åpen eller lukket, og ofte er det en frist for å tegne seg. Co-investorene signerer en aksjonæravtale eller et sameie som regulerer rettigheter og plikter.

Kapitalen fra co-investorene samles i et eget investeringsselskap (special purpose vehicle, SPV) som eier andelen i prosjektet. Sponsoren tar normalt en lederrolle og mottar et mindre honorar for arbeidet, men dette er betydelig lavere enn et tradisjonelt forvaltningsgebyr. Ofte betaler co-investorene bare et engangsstruktureringsgebyr på 1–3 % av investert beløp, og ingen løpende gebyrer. Avkastningen fordeles proporsjonalt med innskutt kapital.

Et praktisk eksempel: et norsk teknologiselskap trenger 100 millioner NOK i vekstkapital. Et venturefond går inn med 60 millioner og tilbyr fire private investorer å co-investere med 10 millioner hver. Fondet tar ansvar for styrearbeid og oppfølging, mens co-investorene får samme aksjeklasse og utbytterett. Hvis selskapet selges om fem år for 400 millioner, får hver co-investor 40 millioner tilbake (før skatt) – en gevinst på 30 millioner. Uten co-investment ville de måttet investere i fondet og betalt 20 % resultatgebyr på overskuddet, noe som ville redusert netto gevinst betydelig.

Historisk bakgrunn

Co-investment har røtter tilbake til partnerskap i shipping og handel på 1800-tallet, der flere redere gikk sammen om å finansiere en enkelt lastebåt. I moderne tid ble konseptet systematisert av private equity-bransjen på 1980- og 1990-tallet. Store investorer som pensjonsfond ønsket å redusere gebyrene og få mer kontroll, og begynte å forhandle frem co-investeringsrettigheter i fondsavtalene. I Norge ble co-investment for alvor synlig etter 2000, da Oljefondet begynte å co-investere med eiendomsforvaltere som Norges Bank Real Estate Management.

I kjølvannet av finanskrisen i 2008 økte interessen ytterligere. Mange investorer ble skuffet over fondsavkastning og høye gebyrer, og søkte alternative veier. Samtidig ble reguleringene strammet inn, noe som gjorde det lettere for kvalifiserte investorer å delta direkte. I dag er co-investment en etablert strategi for mange norske institusjoner, inkludert KLP, Storebrand og flere kommunale pensjonskasser.

Teknologi har også spilt en rolle. Digitale plattformer som Seedrs (nå del av Republic) og norske Dealflow har gjort co-investment mer tilgjengelig for private investorer, med minimumsbeløp helt ned i 50 000 NOK. Likevel utgjør co-investment fortsatt en liten andel av total private equity-kapital i Norge – anslagsvis 10–15 % i 2024 – men veksten er sterk, med en årlig økning på rundt 20 % de siste fem årene.

Praktisk eksempel

La oss ta et konkret norsk eksempel: et eiendomsutviklingsprosjekt på Grünerløkka i Oslo. Utvikleren Grønn Bygg AS planlegger å bygge 40 leiligheter med en total investering på 120 millioner NOK. Utvikleren går selv inn med 40 millioner og ønsker å hente 80 millioner fra co-investorer. De tilbyr andeler på 2 millioner NOK per stykke. To private investorer, Kari og Per, tegner seg for én andel hver. I tillegg kommer et mindre familieselskap inn med 4 millioner.

Avtalen innebærer at co-investorene eier 66,7 % av prosjektet (80/120), mens utvikleren eier 33,3 %. Utvikleren får et prosjektledelseshonorar på 3 % av byggekostnadene (ca. 3,6 millioner) som dekker lønn og administrasjon. Eventuell fortjeneste ved salg av leilighetene fordeles forholdsmessig. Anta at leilighetene selges for totalt 180 millioner etter to år. Da blir brutto fortjeneste 60 millioner. Etter fradrag for honorar og eventuelle lån sitter man igjen med 50 millioner i netto gevinst. Co-investorene får 66,7 % av dette, altså 33,35 millioner. Kari og Per får hver sin andel på 2/80 av co-investeringen, det vil si 2,5 % av 33,35 millioner = 833 750 NOK i gevinst. Det gir en årlig avkastning på omtrent 20 %.

Uten co-investment måtte Kari og Per investert i et eiendomsfond med 1,5 % årlig gebyr og 20 % resultatgebyr. Da ville netto avkastning blitt betydelig lavere – kanskje 12–14 % årlig. Dette viser hvorfor co-investment kan være attraktivt for de som har kapital og kompetanse til å vurdere prosjekter.

Fordeler og ulemper

Co-investment har flere klare fordeler, men også betydelige ulemper. Tabellen nedenfor oppsummerer hovedpunktene.

En annen ulempe er at co-investment ofte krever at du binder kapitalen i flere år. I private equity er det typisk 5–10 år før man får tilbakebetalt. For eiendomsprosjekter er horisonten 2–5 år. Dette passer dårlig for investorer som trenger likviditet på kort sikt.

Vanlige misforståelser

En utbredt misforståelse er at co-investment er det samme som crowdfunding. Crowdfunding samler inn små beløp fra mange, ofte via digitale plattformer, og gir lite kontroll. Co-investment er derimot for færre, større investorer med aktiv involvering. En annen misforståelse er at co-investment alltid gir høyere avkastning. Det stemmer ikke – avkastningen avhenger av prosjektets kvalitet. Gebyrbesparelsen kan spises opp av dårlige investeringsvalg.

Mange tror også at co-investment kun er for de superrike. Selv om minimumsbeløpene ofte er høye, finnes det muligheter for vanlige investorer gjennom investeringsklubber eller plattformer. For eksempel kan en gruppe venner gå sammen om én andel. Likevel må man være klar over den ekstra risikoen og arbeidsmengden.

En tredje misforståelse er at co-investment er gebyrfritt. Det er ikke sant – sponsoren tar ofte et struktureringsgebyr og eventuelt et mindre årlig honorar. Men samlet sett er gebyrene lavere enn i et tradisjonelt fond. Det er viktig å lese avtalen nøye og forstå alle kostnader før man signerer.

Oppsummering

Co-investment er en kraftfull strategi for investorer som ønsker mer kontroll, lavere gebyrer og potensielt høyere avkastning. Det innebærer å investere direkte i et prosjekt eller selskap sammen med en sponsor, i stedet for gjennom et fond. Dette passer best for erfarne investorer med tilstrekkelig kapital og tid til å gjøre grundige analyser.

For norske investorer åpner co-investment dører til spennende muligheter innen eiendom, private equity og infrastruktur. Samtidig må man være oppmerksom på risikoen for lav diversifisering, lav likviditet og avhengigheten av sponsorens kompetanse. En god tommelfingerregel er å aldri co-investere mer enn 10–15 % av porteføljen i enkeltprosjekter.

Hvis du vurderer co-investment, bør du starte i det små, samarbeide med pålitelige sponsorer og søke råd fra uavhengige eksperter. Med riktig tilnærming kan co-investment bli et verdifullt verktøy i din investeringsverktøykasse.